Fianza INCASÒL en el alquiler de temporada: cuánto, plazo y papeles

Sí: si alquilas tu piso por temporada en Cataluña, la fianza se deposita en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma, igual que en un alquiler de vivienda habitual. Lo que ha cambiado desde el 1 de enero de 2026 es lo que decide el importe: ya no basta con mirar cuánto dura el contrato, cuenta para qué alquila el inquilino. Tres meses de vacaciones y tres meses por trabajo llevan fianzas distintas, y el papel que lo demuestra viaja con el depósito. Si ese papel no consta en el registro, la ley presume que el alquiler es de vivienda permanente, y esa presunción sale mucho más cara que cualquier recargo.

¿Cuánto tienes que depositar y hasta cuándo?

Haz la cuenta con tu caso antes de entrar en la letra pequeña: fecha de firma, renta mensual y para qué alquila tu inquilino. Te devuelve la fianza legal, el último día para depositarla y los papeles que necesitas.

¿Es obligatorio depositar la fianza en el INCASÒL si alquilas por temporada?

Sí, y no es nuevo. La Llei 13/1996 obliga a depositar en el INCASÒL la fianza de cualquier alquiler de finca urbana en Cataluña, sea vivienda u otro uso, y desde 1996 trae una regla propia para la temporada. Un contrato de verano con la fianza guardada en un cajón y devuelta en mano a final de agosto incumple la ley desde entonces; desde 2026, además, deja el contrato sin la prueba de su finalidad.

El motivo es la Llei 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026, que separa dos cosas que antes iban en el mismo saco. El alquiler de temporada con finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio sigue siendo un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El temporal por trabajo, estudios, atención médica o espera de otra vivienda se trata como vivienda en fianza, garantías y renta. En los dos casos, el documento que justifica la temporada se deposita junto con la fianza.

Quien gestiona el Registre de fiances en octubre de 2026 sigue siendo el INCASÒL; la Agència de l’Habitatge de Catalunya entra en la inspección, pero el depósito y la devolución se tramitan con el INCASÒL. Y dos ruidos de este año que no cambian nada de lo anterior: el artículo de la Llei 11/2025 sobre el alquiler temporal está recurrido ante el Tribunal Constitucional desde junio, pero sigue en vigor; y el real decreto-ley estatal de finales de septiembre que reformaba la temporada lo derogó el Congreso el 2 de octubre.

Encuentra tu alojamiento ideal en Calella y Llafranc Elige alquiler turístico, alquiler de temporada… o explora todo desde la página de inicio.

✓ Alquiler turístico para estancias cortas ✓ Alquiler de temporada para estancias largas ✓ Descubre inmuebles destacados en la Home

¿Listo para dar el siguiente paso?
Elige una opción:

Alquiler Turístico Alquiler de Temporada Ir a la Home

Calella de Palafrugell · Llafranc · Costa Brava

¿Cuánto es la fianza de un alquiler de temporada?

La base es el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: una mensualidad en la vivienda y dos en el uso distinto, que es donde la LAU coloca la temporada. Hasta aquí, lo que dice todo el mundo. Lo que muchos se saltan es el ajuste catalán: la Llei 13/1996 hace la fianza de temporada proporcional a la duración, tomando las dos mensualidades como la fianza de un año entero. Un contrato de vacaciones de tres meses a 1.400 € no lleva 2.800 € de fianza legal, lleva 700 €.

Y desde 2026 hay una segunda capa: si el inquilino viene por trabajo o estudios, se aplican las reglas de la vivienda y la fianza es una mensualidad entera. Mismo piso, misma renta, mismos tres meses: 700 € o 1.400 € según para qué venga.

Si a tu inquilino de tres meses le pides más dinero que esa fianza legal, ponlo en el contrato como garantía adicional, con su nombre y su importe, y decláralo al depositar. La ley permite pactar garantías además de la fianza, y así nadie se llevará sorpresas al final.

¿Qué documentos piden desde 2026 para depositar la fianza de temporada?

Aquí está el cambio de verdad. En los contratos temporales firmados desde el 1 de enero de 2026 hay que adjuntar al depósito el documento que acredita la finalidad, y la regla que hay detrás es dura: si en el registro no consta acreditado un uso distinto al de vivienda, se presume vivienda permanente. Eso arrastra la duración mínima de la vivienda habitual (cinco años, siete si el propietario es una sociedad) y, en zona tensionada, el tope de renta. Tu contrato de ocho meses podría acabar tratándose como uno de vivienda habitual.

• Siempre: contrato firmado con sus anexos y referencia catastral del piso.
• Vacaciones u ocio: la finalidad escrita expresamente en el contrato, con la documentación que la acredite, y el lugar de residencia permanente del inquilino. Para lo segundo, el certificado de empadronamiento es la prueba oficial de residencia; si un día hay prórroga, el inquilino tendrá que acreditar que vive en otro sitio.
• Trabajo, estudios o salud: la causa en el contrato y un documento que la pruebe, por ejemplo un contrato de trabajo o de desplazamiento con fechas, una matrícula o un informe médico.
• Prórrogas: por escrito y con la causa acreditada. Si al prorrogar el inquilino no acredita la causa y que reside en otro lugar, el contrato pasa al régimen de vivienda permanente, con la duración mínima contada desde el primer contrato.

Y una advertencia aparte para quien repite inquilino de un año a otro:

El marco completo lo tienes en el alquiler de temporada con la normativa de 2026. Y no te fíes de la duración como escudo: la ley define la vivienda permanente con independencia de lo que dure el contrato, así que ni uno corto ni uno largo te protegen si falta el papel de la finalidad.

¿Cuál es el plazo para depositar la fianza en el INCASÒL?

Dos meses desde la firma, no desde la entrada del inquilino, contados de fecha a fecha: un contrato firmado el 15 de octubre se deposita como tarde el 15 de diciembre. Hay un segundo plazo que casi nadie menciona: tienes otros dos meses desde el depósito para entregar al inquilino copia del justificante. No hacerlo es una infracción leve aunque hayas depositado a tiempo.

1. Firma Empieza a contar el plazo, aunque el inquilino entre más tarde.
2. Hasta 2 meses después Depósito con el contrato y el documento de la finalidad.
3. Unos 15 días después del pago y la documentación Queda inscrito en el Registre de fiances.
4. Hasta 2 meses tras el depósito Copia del justificante al inquilino.
5. Fin del contrato Pides la devolución al INCASÒL y liquidas con el inquilino en un mes desde la entrega de llaves.

Si encadenas contratos de un mes o menos en el mismo piso, la Llei 13/1996 prevé que la fianza depositada quede renovada con las prórrogas o los contratos nuevos de esa misma finca, con un límite de tiempo que remite al reglamento. Fuera de ese caso, cada contrato nuevo lleva su propio depósito: el INCASÒL no compensa una fianza con otra. Antes de contar con la renovación, pregunta al INCASÒL cómo la aplican a tu caso.

Cómo se deposita la fianza en el INCASÒL, paso a paso

Lo más cómodo es en línea, con el trámite «Model 2 – Dipòsit de fiança» del portal de fianzas del INCASÒL y una identificación digital. Las sociedades y los profesionales colegiados están obligados a hacerlo así.

1. Prepara en digital el contrato con anexos, la referencia catastral y el documento de la finalidad.
2. Entra en el Model 2. Un gestor puede hacerlo en tu nombre, con su propia identificación digital.
3. Rellena el contrato: firma, duración, renta, partes, si va amueblado y las garantías adicionales pactadas.
4. Paga por banca en línea de CaixaBank, Banc Sabadell o BBVA, con tarjeta o en cajero.
5. Guarda el justificante y dale copia al inquilino.

Si no estás obligado a hacerlo en línea, también puedes depositar en persona en una Oficina d’Atenció Ciutadana de la Generalitat, con los mismos medios de pago que en línea, o en una Cámara de la Propiedad Urbana, donde se paga en efectivo.

¿Qué pasa si no depositas la fianza o lo haces tarde?

No es lo mismo llegar tarde por tu cuenta que que te pillen. Si regularizas antes de que la inspección te lo pida, pagas un recargo que sube con el retraso. Si te lo reclama la inspección, el recargo es del 25 % y la falta de depósito es infracción grave.

Los recargos tienen un tope de 1.500 €, y la obligación se puede exigir mientras el contrato siga vivo. Ojo también con el atajo contrario: la ley de vivienda catalana considera infracción grave no constituir la fianza exigida, con multas de 9.001 a 90.000 €. Un contrato «sin fianza» para hacerle un favor al inquilino no es una opción.

Aun así, la cifra que de verdad importa no está en la tabla. En 2026 la ley obliga a las administraciones que tienen datos de alquileres a comunicarlos al registro de fianzas, y un contrato de temporada que nunca pasó por el registro no tiene acreditado su uso. Ahí ya no hablamos de 35 € de recargo, sino de un contrato que puede acabar con la duración mínima de una vivienda habitual.

¿Y si tu piso tiene licencia turística (HUT)?

La LAU deja fuera de su ámbito la cesión de viviendas de uso turístico sometida a la normativa de turismo, y la fianza que se deposita en el INCASÒL es la que fija la LAU para los arrendamientos. De ahí se sigue que por las estancias turísticas de un piso con HUT no hay fianza legal que depositar. Si pides un depósito a tus huéspedes, es una garantía privada.

El caso que confunde es el mixto, muy típico en la costa: turístico en verano y temporada en invierno. En cuanto firmas un contrato de temporada, aunque el piso tenga HUT, ese contrato es un arrendamiento y su fianza va al INCASÒL. La frontera la tienes explicada en la diferencia entre alquiler de temporada y turístico.

¿Puedes pedir un aval o más garantías además de la fianza?

Sí. La LAU permite pactar cualquier garantía adicional a la fianza en metálico, y la ley catalana de fianzas lo repite, póliza de seguro incluida. La diferencia está en el techo: en la vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una sociedad), la garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades. En la temporada de ocio, que es uso distinto, ese límite no aplica; en la temporal por trabajo o estudios sí, porque desde 2026 sigue las reglas de la vivienda. Sea cual sea, la garantía se declara en el registro al depositar. Del aval bancario te hablo en qué es un aval bancario para alquiler.

¿Cómo se recupera la fianza al acabar la temporada?

La pide el arrendador con el «Model 3 – Devolució de fiança», aportando el documento que acredita el fin del contrato y otro que acredite que la cuenta es suya, como un certificado bancario; el INCASÒL transfiere en un máximo de 21 días hábiles.

Al inquilino no le hagas esperar a que pague el INCASÒL. Lo que funciona es no esperar al INCASÒL: revisas el piso el día de la salida, descuentas por escrito lo que toque y liquidas dentro del mes.

¿Cómo encaja todo esto en un piso de temporada en Calella de Palafrugell?

A un piso de Calella de Palafrugell o Llafranc le puede llegar cualquiera de los dos perfiles de temporada: quien viene unos meses de vacaciones u ocio y quien viene por trabajo, estudios o salud. Por eso lo primero es ponerle nombre a tu caso. Si es ocio, la fianza es la parte proporcional de dos mensualidades y el papel clave es el que demuestra que el inquilino tiene su residencia permanente en otro sitio. Si viene por trabajo, es una mensualidad y lo que cuenta es la prueba de esa causa.

Si estás pensando en sacar el apartamento en los meses que no lo usas, te explico la vía de la temporada paso a paso, y qué cambia en los meses tranquilos en alquilar en temporada baja en la Costa Brava. Si combinas temporada y turístico, el otro trámite que no puede fallar es el registro de viajeros en Cataluña.

Preguntas frecuentes sobre la fianza del INCASÒL en temporada

Entonces, ¿qué tienes que hacer con la fianza de tu contrato de temporada?

Lo de siempre, con un papel más. La fianza se deposita en el INCASÒL en dos meses, como toda la vida, pero desde 2026 el importe y la solidez de tu contrato dependen de algo que antes se daba por supuesto: para qué viene el inquilino y si lo puedes demostrar. Escríbelo en el contrato, pide el documento antes de firmar y deposítalo con el dinero. Así tu contrato de temporada sigue siendo de temporada. Y si quieres que alguien que alquila en Calella de Palafrugell y Llafranc desde 1986 mire tu caso antes de firmar, hablamos.

Albert Frigola — Dirección, Finques Port Calella