Sí, puedes alquilar tu apartamento de la playa los meses que no lo usas y seguir pasando el verano en él. En Calella de Palafrugell, hoy, la vía que funciona para casi todo el mundo es el alquiler de temporada de septiembre u octubre a junio, con un contrato que termina antes de que llegues tú. El turístico solo está al alcance de quien ya tiene licencia, porque el Ayuntamiento de Palafrugell no concede ninguna nueva. Por eso la pregunta buena no es si puedes alquilarlo, sino qué meses te quedas tú: de ese calendario salen la figura legal, el contrato y hasta lo que pagas a Hacienda.
Llevo más de 30 años en Calella de Palafrugell trabajando con propietarios de segunda residencia, y sé lo que pesa pagar IBI, comunidad y luz todo el año por un piso que a lo mejor usas un mes. Estas son las vías reales, con la normativa vigente a octubre de 2026.
Qué vas a ver
| Vía | Qué necesitas (octubre de 2026) | ¿Te deja el verano para ti? |
|---|---|---|
| Temporada de otoño a junio | Contrato de más de un mes con la finalidad del inquilino documentada (si es de ocio, también su residencia permanente) y esa documentación depositada con la fianza en el INCASÒL | Sí, si el contrato termina antes de tu primera semana |
| Turístico (HUT) | Número HUTG en vigor y, antes de noviembre de 2028, licencia urbanística municipal. En Palafrugell no se conceden nuevas | Sí: tú decides qué semanas salen a la venta |
| Combinar las dos | HUT para las semanas sueltas y contrato de temporada para el bloque largo de invierno | Sí, y es la que más meses aprovecha |
| Dejarlo cerrado | Nada. Sigues pagando los gastos y tributas igual por imputación de renta | Sí, pero sin ingresos |
Antes de entrar en cada vía, haz un ejercicio sencillo: marca los meses que el piso es tuyo y mira qué queda libre. El selector de abajo lo hace por ti y te dice qué figura te encaja, cuántos meses puedes alquilar y qué papeles te tocan.
Para elegir vía: sin licencia turística (HUT), alquiler de temporada en los meses libres, con un contrato de más de un mes que acabe antes de que llegues y la fianza en el INCASÒL. Con HUT, puedes combinar temporada en invierno y turístico en semanas sueltas, y necesitas la licencia urbanística antes de noviembre de 2028. Si quieres ir algún fin de semana en invierno, la temporada no te sirve en esos meses.
¿Qué vías tienes para alquilar tu apartamento de la playa en Calella de Palafrugell?
Sobre el papel hay tres: temporada, turístico o una combinación. En la práctica, para la mayoría de los propietarios hay una sola, y conviene saberlo antes de perder meses en trámites sin salida.
El motivo es el turístico. Desde el Decret llei 3/2023, destinar una vivienda a uso turístico en Palafrugell (y eso incluye Calella, Llafranc y Tamariu) exige una licencia urbanística previa del Ayuntamiento, y la ley pone un techo: como máximo, 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes. Palafrugell ya está por encima de esa ratio, así que el propio Ayuntamiento dice claramente que no puede otorgar licencias nuevas. Si no tienes ya tu número HUTG, olvídate del turístico.
Queda el alquiler de temporada: un contrato por meses a alguien que tiene su casa en otro sitio. La Ley de Arrendamientos Urbanos no fija ningún mínimo de 31 días; ese número lo pone la normativa turística catalana, que considera turística cualquier estancia continuada de 31 días o menos. Es un criterio administrativo, no de la LAU, pero la consecuencia es clara: para quedarte fuera del régimen turístico, tus contratos tienen que superar el mes. Lo explico con más calma en la diferencia entre alquiler de temporada y turístico.
¿Se puede alquilar por meses de septiembre a junio en Calella de Palafrugell?
Sí, y es la vía que encaja si el piso es tuyo en verano. Lo que ha cambiado es cómo se hace. Desde el 1 de enero de 2026 está en vigor en Cataluña la Llei 11/2025, que añadió el artículo 66 bis a la ley del derecho a la vivienda. Parte de una regla: cualquier alquiler que cubra la necesidad de vivienda de alguien es vivienda permanente, dure lo que dure. Para que tu contrato de invierno no acabe tratado como un alquiler de cinco años, tiene que quedar claro, por escrito y con papeles, que no lo es.
Lo que casi nadie cuenta es que la ley distingue dos temporadas, y en esta costa esa diferencia decide tu precio. Ya adelanté en qué cambió con la nueva regulación del alquiler de temporada que lo vacacional queda fuera del régimen de precios. Aterrizado a tu caso:
Temporada de ocio o vacaciones
- Quién: alguien que tiene su casa en otro sitio y viene a pasar el otoño o el invierno
- Régimen: uso distinto de vivienda; manda lo que pactéis en el contrato
- Precio: libre, sin tope de zona tensionada
- Fianza: dos mensualidades
- Papeles: finalidad de ocio y residencia permanente del inquilino en el contrato, con su acreditación, depositadas con la fianza en el INCASÒL
Temporada por trabajo, estudios o salud
- Quién: un profesional desplazado, un estudiante, alguien en tratamiento médico
- Régimen: se le aplican las normas de vivienda en fianza, garantías y renta
- Precio: con el tope de zona tensionada, porque Palafrugell lo es
- Fianza: una mensualidad
- Papeles: la causa y su documento (contrato de trabajo, matrícula, informe médico), también depositados en el INCASÒL
En Calella de Palafrugell el inquilino de temporada suele venir por ocio y vacaciones, no por trabajo ni por estudios: es el primer caso. Quien viene a teletrabajar unos meses es el caso delicado: puede leerse como causa profesional, y entonces van el tope y la fianza de vivienda. Quién busca piso aquí en esos meses lo cuento en qué saber para alquilar en temporada baja en la Costa Brava. Eso sí, el ocio no te exime del papeleo: si en el registro de fianzas no consta acreditado un uso distinto del de vivienda, se presume que el alquiler es de vivienda permanente.
Dos datos más. Palafrugell es zona de mercado residencial tensionado desde marzo de 2024; la declaración dura tres años y la Generalitat tramita desde julio de 2026 su prórroga un año más, con Palafrugell dentro. Y si leíste que a finales de septiembre se aprobó una reforma estatal de la temporada, no llegó a durar: el Real Decreto-ley 26/2026 se publicó el 30 de septiembre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. En Cataluña manda la Llei 11/2025, que sigue en vigor aunque el Tribunal Constitucional admitió en junio un recurso contra varios artículos, entre ellos el que regula la temporada.
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Elige una opción:
¿Y si ya tienes licencia turística (HUT)?
Entonces tienes algo que hoy no se consigue en Palafrugell, y conviene tratarlo así. Con HUTG puedes vender semanas sueltas a turistas en junio, septiembre o los puentes, y en invierno trabajar con contratos de temporada. Pero esa licencia tiene fecha.
Las viviendas turísticas habilitadas cuando entró en vigor el Decret llei 3/2023, en noviembre de 2023, tienen cinco años para conseguir la licencia urbanística municipal o cesar: noviembre de 2028. Si acreditas que ese plazo no compensa la pérdida, puedes pedir una única ampliación de hasta cinco años, pero solo entre noviembre de 2027 y noviembre de 2028. El Constitucional avaló el decreto en marzo de 2025: no cuentes con que se caiga. Tienes el detalle del trámite en las novedades de las licencias turísticas en Cataluña.
- Noviembre de 2023 Entra en vigor el Decret llei 3/2023: licencia urbanística previa para el uso turístico en 262 municipios, Palafrugell incluido.
- Marzo de 2024 Palafrugell pasa a ser zona de mercado residencial tensionado.
- Marzo de 2025 El Tribunal Constitucional avala el Decret llei 3/2023.
- Enero de 2026 Entra en vigor la Llei 11/2025, que regula el alquiler de temporada en Cataluña.
- Mayo de 2026 El Tribunal Supremo anula el registro único estatal de arrendamientos; el Registro de Turismo de Cataluña (HUTG) sigue.
- 2 de octubre de 2026 El Congreso deroga el Real Decreto-ley 26/2026, que reformaba la temporada en toda España.
- Marzo de 2027 Vencen los tres años de la declaración de zona tensionada, con la prórroga en trámite.
- Noviembre de 2027 a noviembre de 2028 Ventana para pedir la ampliación de la HUT y fecha límite para tener la licencia urbanística.
Mientras tanto, tu HUT te obliga a lo mismo que cualquier turístico: registro de viajeros en cada estancia, tasa turística y número visible en cada anuncio. Para unas pocas semanas al año no es poco trabajo; lo explico en cómo funciona el registro de viajeros en Cataluña.
¿Cómo te reservas el verano si lo alquilas en invierno?
Con el calendario del contrato, no con buena voluntad. Te protege una fecha de fin cierta, anterior a tu primera semana, y ninguna prórroga automática. No existe el “te lo alquilo pero me reservo agosto” dentro de un mismo contrato: mientras dura, el piso es del inquilino y tú no entras ni un fin de semana.
Si quieres Navidad o Semana Santa, el truco es partir el invierno en dos contratos. Así quedaría el año de una familia de Barcelona que usa el piso en Navidad y todo el verano:
| Periodo | Quién lo usa | Figura |
|---|---|---|
| 15 de septiembre a 15 de diciembre | Un inquilino que pasa el otoño | Temporada de ocio, fianza de dos meses |
| 16 de diciembre a 6 de enero | La familia, en Navidad | Uso propio |
| 7 de enero a 15 de junio | Otro inquilino, o el mismo con un contrato nuevo | Temporada (ocio o trabajo, con su documentación) |
| 16 de junio a 14 de septiembre | La familia; con HUT, semanas sueltas a turistas | Uso propio o turístico |
Semana Santa es la que rompe el calendario: cae en mitad del bloque largo. O renuncias a ella o cortas el invierno en un tercer tramo, y cada corte es un hueco sin ingresos. Mi consejo: uno o dos momentos fijos en invierno, no más.
Dos riesgos. El primero, la tácita reconducción: si al acabar el contrato el inquilino se queda quince días más con tu consentimiento y sin que le hayas pedido antes que se vaya, el Código Civil entiende que el alquiler sigue, mes a mes si la renta es mensual (lo explico en qué es la tácita reconducción y cómo te afecta). El segundo, repetir inquilino: según la Llei 11/2025, un contrato nuevo con la misma persona en la misma vivienda queda sujeto a las normas de vivienda permanente salvo que acredites que sigue la necesidad temporal. Si tu inquilino de octubre vuelve cada año, que es lo que pasa cuando todo va bien, documenta de nuevo su finalidad y su residencia cada temporada.
Antes de decidir, mira qué puede dar tu piso
Si dudas entre temporada, turístico o dejarlo como está, empieza por los números. Te damos una radiografía lo más exacta posible de lo que tu vivienda puede valer en alquiler, sin inflarla para captarte, y con eso decides tú. Pide la valoración de tu piso en la página para propietarios.
¿Cuánto pagas a Hacienda si alquilas tu segunda residencia unos meses?
Hacienda también te parte el año en dos. Los días alquilados generan un rendimiento del capital inmobiliario: lo cobrado menos los gastos de esos días. Los días que lo usas tú o está vacío generan una imputación de renta, igual que si no lo alquilaras. Dejarlo cerrado no te libra de tributar.
Puedes restar IBI, comunidad, seguro, suministros que pagues tú, intereses de la hipoteca, reparaciones y una amortización de hasta el 3 % anual sobre la construcción (sin el suelo), siempre en proporción a los días alquilados: nueve meses alquilado, nueve meses de gastos. Y a diferencia del alquiler de vivienda habitual, por temporada no hay reducción: tributas por el rendimiento neto entero.
Si vives fuera de España, declaras como no residente con el modelo 210: un 19 % con los gastos proporcionales si resides en la UE o el EEE, y un 24 % sobre lo cobrado, sin gastos, si resides fuera (Reino Unido incluido). Además, la renta imputada de los días sin alquilar. Aquí el asesor fiscal no es un lujo, por cómo encaja con el impuesto de tu país.
¿Qué tienes que preparar en el piso antes de alquilarlo en invierno?
Un piso pensado para agosto no siempre está listo para noviembre. El inquilino de invierno pasa más horas dentro y quiere estar caliente: lo que en verano no se nota, en enero es una queja diaria. Lo que yo revisaría, por orden:
- Calor y humedad. Calefacción en todas las estancias y ventanas que cierren bien. En primera línea, la humedad de invierno se nota en armarios y paredes.
- Agua caliente. Un termo pensado para duchas de playa se queda corto con una familia en enero.
- Conexión. Si el inquilino teletrabaja, una buena conexión a internet decide la reserva.
- Papeles de la vivienda. Cédula de habitabilidad vigente y certificado energético, a mano antes de anunciar.
- Inventario y fotos de entrada. Con fecha, firmados por los dos. Es lo que te permite reclamar contra la fianza.
- Suministros. Decide si van incluidos en el precio o a cargo del inquilino con lectura de contadores a la entrada y a la salida.
- Tus cosas. Un armario cerrado con lo personal y el resto despejado.
¿Qué hacemos nosotros si nos dejas las llaves?
En Finques Port Calella ofrecemos un servicio 360: nos dejas las llaves y nos ocupamos de todo, igual en turístico que en temporada. Valoramos de forma realista lo que puede dar, te sugerimos qué mejorar, hacemos el reportaje fotográfico y la ficha, y lo promocionamos en nuestra web, nuestro principal canal de reservas. Llevamos la relación con el inquilino y las incidencias: lo pequeño lo resolvemos y te lo contamos al pasar cuentas al cierre de la temporada; lo grande, como un calentador, una nevera o una fuga, lo hablamos contigo en el momento.
Antes de firmar, revisamos qué figura toca, archivamos la documentación de la finalidad, calculamos el precio máximo si hay tope, depositamos fianza y documentación en el INCASÒL y redactamos el contrato con la regulación de 2026. Si algo no encaja en ninguna figura, lo decimos y no lo hacemos; así trabajamos desde 1986. Dicho esto, no siempre compensa:
Te compensa dejarlo gestionado si
- Vives lejos y no puedes estar en una entrada, una salida o una avería
- Quieres el contrato, la finalidad y la fianza en regla desde el primer día
- Prefieres saber lo que puede dar el piso antes de decidir nada
Quizá no te compensa si
- Quieres poder ir algún fin de semana suelto en invierno
- Ya tienes un inquilino de confianza que repite y los papeles bajo control
- El piso necesita una puesta a punto que no estás dispuesto a hacer
Preguntas frecuentes
Sí, por temporada: contratos de más de un mes a alguien con residencia permanente en otro sitio, con la finalidad documentada y la fianza en el INCASÒL. Lo que no puedes es alquilarlo por días o semanas a turistas, y en Palafrugell no se conceden licencias turísticas nuevas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no fija un mínimo. El límite práctico lo pone la normativa turística catalana, que considera turística cualquier estancia continuada de 31 días o menos. Por eso los contratos de temporada se hacen de más de un mes; en invierno, aquí, lo normal son varios meses seguidos.
Depende de la finalidad del inquilino. Si viene por ocio o vacaciones y así consta en el contrato, con su residencia permanente acreditada, la renta es libre. Si viene por trabajo, estudios o salud, se le aplican las normas de vivienda y, como Palafrugell es zona tensionada, la renta tiene tope.
Sí. Los días alquilados declaras el rendimiento neto (lo cobrado menos los gastos proporcionales a esos días) y los días que lo usas o está vacío, una imputación del 2 % o del 1,1 % del valor catastral en proporción. Por temporada no se aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual.
Si se queda quince días más con tu consentimiento y sin que le hayas requerido antes que se vaya, el contrato se entiende renovado, mes a mes si la renta es mensual; si se queda sin tu consentimiento, es un incumplimiento que se reclama judicialmente. Se previene con fecha de fin cierta, sin prórroga automática, y un aviso por escrito antes del final.
Sí, con el mismo contrato que un residente. En impuestos declaras con el modelo 210: un 19 % con gastos deducibles si vives en la UE o el EEE, un 24 % sin gastos si vives fuera, más la renta imputada de los días sin alquilar. La distancia es justo lo que hace útil tener a alguien en el pueblo con las llaves.
Entonces, ¿qué hago con mi apartamento de Calella de Palafrugell este invierno?
Empieza por el calendario, no por el anuncio. Marca tus meses, mira el bloque libre y elige la figura que encaja: sin licencia, temporada con fecha de fin cierta y la finalidad bien documentada; con licencia, la combinación, con la vista puesta en noviembre de 2028. Hecho así, el piso deja de costarte diez meses al año y el verano sigue siendo tuyo, que era lo que querías desde el principio.
Si quieres repasar la letra pequeña, tienes todo lo que cambió en el alquiler de temporada en 2026 y quién viene a Calella de Palafrugell en temporada baja.
Cuéntanos tu caso
Dinos qué meses lo usas, si tienes licencia y dónde vives, y te decimos qué vía te encaja y qué puede dar tu piso. Escríbenos desde la página de contacto.
Albert Frigola — Dirección, Finques Port Calella
