El contrato de arras es uno de los factores más importantes que tienes que considerar a la hora de realizar una de las transacciones más significativas de tu vida, como lo es el alquiler o compra de un apartamento.
Es una forma efectiva de dar seriedad y un gran paso en la obtención del apartamento.
Pero, ¿qué es con exactitud un contrato de tipo arras? ¿Cómo funciona? ¿Y qué tipos de contratos de arras existen?
En este artículo, te responderemos a todas estas preguntas y, además, te diremos qué información se requiere para el contrato, qué pasa cuando se vence y más.
Así que, a por ello.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado que hay entre el vendedor y el comprador de un inmueble por el cual se reserva el derecho de compra o venta a cambio de la entrega de una cantidad de dinero.
Es decir, es un pacto previo al contrato definitivo que garantiza el compromiso de ambas partes.
Este tipo de contrato suele ser beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor, ya que les permite asegurar la operación y evitar que alguna de las partes se arrepienta o cambie las condiciones en el último momento.
Además, este contrato sirve para fijar el precio final de la vivienda y los plazos para formalizar la compraventa.
El pago inicial que se realiza es lo que se conoce como “las arras” y es una forma muy popular en España de que el arrendador y arrendatario puedan cumplir sus objetivos sin preocuparse por el futuro.
Tipos de contratos de arras que existen
No todos los contratos de arras son iguales. Según la finalidad y las consecuencias que tengan, se pueden distinguir tres tipos, y tienen diferentes características y términos legales:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son aquellas que refuerzan el compromiso de compraventa y no permiten a ninguna de las partes desistir del mismo.
Si alguna de ellas incumple el contrato, la otra puede exigir de forma judicial el cumplimiento o la resolución del mismo, así como una indemnización por daños y perjuicios.
Este tipo de arras se basa en el artículo 1.124 del Código Civil.
Las arras confirmatorias son las menos frecuentes y deben quedar muy claras en el contrato, ya que implican una obligación firme e irrevocable.
Arras penales
Son aquellas que establecen una penalización para la parte que incumpla el contrato de compraventa.
Esta penalización puede ser la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada como arras, o bien otra cantidad diferente que se haya pactado libremente entre las partes.
En las arras penales debemos destacar que se basan en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, y son más habituales que las confirmatorias.
Por otro lado, es recomendable dejar claro en el contrato el importe de la penalización, ya que puede evitar malentendidos a largo plazo.
Arras penitenciales
Por último, las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato.
En primer lugar, si el comprador desiste, pierde las arras, mientras que, si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
Hay que decir que este tipo de arras es el más utilizado en la práctica inmobiliaria.
Las arras se penitenciales se basan en el artículo 1.454 del Código Civil.
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¿Cómo funciona un contrato de arras?
Basta con que el comprador y el vendedor acuerden por escrito las condiciones de la compraventa, incluyendo el precio final, el plazo para formalizarla y la cantidad que se entrega como arras.
Esta cantidad suele ser entre el 5% y el 10% del coste total, pero puede variar según lo que pacten las partes.
El precio de venta o alquiler es una garantía del compromiso entre ambas partes.
¿Qué información se incluye en el contrato de arras?
El contrato de arras debe incluir toda la información relevante sobre la compraventa del inmueble, como, por ejemplo:
- La identificación del vendedor y del comprador, con sus datos personales y fiscales.
- La descripción del inmueble, con su ubicación, superficie, características, cargas o gravámenes si los hubiera, referencia catastral y número de registro.
- El precio total acordado para la compraventa, especificando cómo se pagará y quién asumirá los gastos e impuestos derivados de la operación.
- La cantidad entregada como arras o señal, indicando cómo se ha realizado el pago y en qué cuenta bancaria se ha ingresado o depositado.
- El plazo máximo para formalizar la escritura pública ante notario, indicando la fecha límite y las posibles prórrogas si las hubiera.
- El tipo de arras que se aplican (confirmatorias, penales o penitenciales) y las consecuencias que tendrán en caso de incumplimiento o desistimiento por alguna de las partes.
- La firma de las partes o sus representantes legales, así como la fecha y lugar de la firma.
¿Qué hay que tener en cuenta en un contrato de arras?
Es importante asegurarte de que todos los detalles del contrato estén claros y bien definidos, ya que cualquier ambigüedad podría llevar a problemas más adelante.
Además, debes estar seguro de que puedes cumplir con los términos del contrato.
Y, si tienes alguna duda, es aconsejable que consultes a un experto legal.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de reservas
Los contratos de arras y los de reservas son dos herramientas legales que se utilizan en el sector inmobiliario, pero tienen diferencias significativas.
El contrato de reserva es una promesa de venta sin ninguna garantía.
Por otro lado, el contrato de arras implica un compromiso más serio, ya que establece las consecuencias en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes.
¿Qué pasa si se vence el contrato de arras?
Si el contrato de arras se vence y no se ha formalizado la compraventa o el contrato de alquiler, dependiendo de lo que se establezca en el contrato, se puede perder el importe entregado o se puede exigir la devolución del doble en caso de que sea el vendedor o el arrendador quien no cumpla.
En conclusión, el contrato de arras es una herramienta valiosa que proporciona seguridad y claridad en el proceso de alquiler o compra de un inmueble.
Sin embargo, es muy importante que conozcas los términos del contrato antes de firmarlo, ya que puede haber un proceso judicial o un pago grande si no cumples con tu parte.
Pero, vamos, es el paso inicial para contar con el sueño de tu apartamento propio.
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Arras penitenciales vs confirmatorias: cuál te conviene firmar
La elección del tipo de contrato de arras no es un detalle menor: define qué pasa si alguna de las partes se echa atrás y condiciona la seguridad jurídica de toda la operación.
Las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) son las más utilizadas en España y las que más protegen a ambas partes. Funcionan como una cláusula de desistimiento: si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble. Este mecanismo desincentiva abandonos sin necesidad de ir a juicio.
Las arras confirmatorias no contemplan el derecho a desistir. El dinero entregado es simplemente un anticipo a cuenta del precio final. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios por la vía judicial, lo que alarga el proceso considerablemente.
Las arras penales tienen un carácter mixto: confirman el contrato pero incluyen una penalización pactada por incumplimiento. Son menos frecuentes en operaciones entre particulares y más habituales en promociones inmobiliarias.
Recomendación práctica: para una compraventa estándar entre particulares, las arras penitenciales ofrecen el mejor equilibrio entre seguridad y flexibilidad. Permiten salir de la operación asumiendo un coste conocido, sin pleitos. Si estás vendiendo y quieres mayor seguridad de que el comprador no se echará atrás, negocia un importe de arras más elevado (el habitual es el 10% del precio de compra).
Cuánto tiempo tiene el contrato de arras y qué pasa al vencimiento
El plazo del contrato de arras es libre: lo acuerdan comprador y vendedor en el propio contrato. Lo más habitual en España es un plazo de 30 a 60 días, tiempo suficiente para que el comprador gestione la financiación hipotecaria y el vendedor prepare la documentación necesaria para elevar a escritura pública.
Si el plazo vence sin que se haya firmado la escritura de compraventa, lo que ocurre depende del tipo de arras:
- Con arras penitenciales: si el comprador no firma, pierde la señal. Si el vendedor no firma, devuelve el doble. En ambos casos, se da por resuelta la operación sin más consecuencias.
- Con arras confirmatorias: el vencimiento no extingue automáticamente el contrato. La parte cumplidora puede exigir la ejecución o reclamar daños. Esto puede derivar en un litigio prolongado.
Es frecuente que ambas partes acuerden una prórroga del plazo si la gestión hipotecaria se alarga. Esta prórroga debe reflejarse por escrito. Si no se formaliza y el banco aprueba la hipoteca fuera del plazo original, el contrato puede estar en una zona gris legal que conviene evitar.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras para comprar una vivienda?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Sin contrato de arras, no hay garantía formal de que ninguna de las partes se eche atrás antes de la escritura. El contrato de arras protege tanto al comprador como al vendedor durante el período de gestión de la operación.
¿Cuánto suele ser el importe de las arras?
El importe habitual es el 10% del precio de compra, aunque no hay ninguna norma que lo obligue. Puede ser inferior si el comprador tiene menos liquidez inmediata, o superior si el vendedor quiere mayor seguridad. En cualquier caso, debe quedar reflejado en el contrato.
¿Las arras se pueden firmar ante notario?
No es obligatorio, pero sí posible. Un contrato de arras firmado ante notario tiene mayor seguridad probatoria, aunque la mayoría de operaciones se firman de forma privada. Lo importante es que el documento sea claro, incluya la descripción del inmueble, precio total, importe de arras, plazo y tipo de arras elegido.
¿Qué pasa si la hipoteca del comprador no se aprueba?
Depende de lo que diga el contrato. Si se incluye una cláusula de condición resolutoria por denegación de hipoteca, el comprador puede recuperar las arras sin penalización. Si no se incluye esa cláusula y se firmaron arras penitenciales, el comprador pierde la señal aunque el motivo sea la denegación bancaria. Por eso es esencial negociar esta cláusula antes de firmar.
